江西地礦局九○一隊建設(shè)港城地質(zhì)家園紀(jì)實
2016年09月12日 8:29 2935次瀏覽 來源: 中國國土資源報 分類: 地質(zhì)礦業(yè) 作者: 余方金 李志強(qiáng)
在全國房地產(chǎn)商為“去庫存”而忙得焦頭爛額之時,江西省地礦局九○一隊作為一支地質(zhì)專業(yè)化極強(qiáng)的隊伍,在地勘業(yè)發(fā)展趨勢下行的背景下卻逆勢而動,到海南東方市做起了“港城地質(zhì)家園”項目。
“港城地質(zhì)家園”占地62.26畝,2014年8月由九○一隊與民營企業(yè)合作競拍取得,總建筑面積12.77萬平米,2015年元月開工建設(shè),今年7月4日全部封頂,進(jìn)入全面裝修階段,至今已銷售1200余套,占銷售房源的91%,成為江西地礦局“抓項目、強(qiáng)管理、增效益”的一個典型。
是什么促使九○一隊在實現(xiàn)“多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”的道路上,成功開辟出一條地勘單位轉(zhuǎn)型發(fā)展的路徑?
拒絕“先天缺陷”
進(jìn)入21世紀(jì)以來,九○一隊先后開發(fā)了“安源建材市場”一、二、三、四期,對房地產(chǎn)市場并不陌生。幾年前在萍鄉(xiāng)開發(fā)的“百春和”商住小區(qū),就是讓職工受益的好項目。
九○一隊用了一年半時間,對“港城地質(zhì)家園”進(jìn)行調(diào)研論證,防止項目“先天缺陷”出現(xiàn)。從趨勢看,雖然內(nèi)地房地產(chǎn)市場趨冷,但在我國步入老齡化社會的背景下,東方市獨特的氣候條件,對地礦系統(tǒng)內(nèi)渴望在海南擁有養(yǎng)老住房的職工和社會朋友具有天然吸引力。從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)研情況看,只要產(chǎn)品質(zhì)量過硬、價格合適,就能實現(xiàn)既圓地質(zhì)人的“海南夢”,又為大隊再造一個新經(jīng)濟(jì)增長點的雙贏目標(biāo)。九○一隊除了加大正面宣傳引導(dǎo)外,還邀請部分職工和朋友隨調(diào)研組親赴東方市,通過向政府部門咨詢、民間走訪、現(xiàn)場體驗,對東方市的地理、人文、交通、氣候等進(jìn)行全面了解。
九○一隊把“港城地質(zhì)家園”作為應(yīng)對地勘經(jīng)濟(jì)下滑的破局之舉。對這個關(guān)系單位前途命運(yùn)的項目,大家慎之又慎。如何拿到大小合適,又無風(fēng)險的地塊,就成為最緊要的任務(wù)。為此,調(diào)研組先后與當(dāng)?shù)厥畮讉€地塊所有人進(jìn)行談判。調(diào)研組成員說:“我們白天與地塊所有人談交易,晚上湊在一起分析白天談話內(nèi)容和成本測算等,常常工作到深夜。”最終,他們通過政府正式拍賣,成功取得了一塊62.26畝的土地進(jìn)行開發(fā)。
打造樣板工程
房地產(chǎn)項目管理涉及面廣、環(huán)節(jié)復(fù)雜,囊括了工程建設(shè)、房產(chǎn)營銷、內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)和配合等,做好它難度很大。
多年來,九○一隊致力于混合經(jīng)濟(jì)合作模式的嘗試和探索。針對“港城地質(zhì)家園”項目,九○一隊與兩個合作近10年的民營企業(yè)采取股份合作模式,在東方市合資注冊“東方市萬成房地產(chǎn)開發(fā)公司”,合作三方按股份分成,風(fēng)險共擔(dān)。
建設(shè)之初,三方就協(xié)定嚴(yán)格的責(zé)任劃分,由九○一隊負(fù)責(zé)樓盤銷售,合作方負(fù)責(zé)項目建設(shè)和外部協(xié)調(diào)。這樣既發(fā)揮了事業(yè)單位潛在客戶多,社會信譽(yù)好的優(yōu)勢,又充分利用了民營企業(yè)靈活的項目運(yùn)作特長,優(yōu)勢互補(bǔ)。去年,因附近機(jī)場建設(shè)導(dǎo)致項目停工,合作民營企業(yè)充分發(fā)揮其優(yōu)勢,快速排除干擾。目前,所有樓棟主體結(jié)構(gòu)封頂,進(jìn)入全面裝修階段。在銷售方面,九○一隊也充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,在第七棟230套全部保留的情況下,已銷售1200多套,形勢喜人。
施工過程不但要程序化,更要精細(xì)化。為此,他們通過優(yōu)選施工隊伍,廣尋材料、設(shè)備供貨渠道,按總體計劃,合理進(jìn)行施工組織等,保證了各工序銜接的連續(xù)性、協(xié)調(diào)性以及總體人力、物力、財力投入的均衡性。在質(zhì)量、進(jìn)度、安全、財務(wù)等方面,不但注意了制度的剛性約束,還強(qiáng)調(diào)柔性溝通。如專項施工方案方法、進(jìn)度計劃、技術(shù)管理措施等,都會根據(jù)實際情況進(jìn)行深入研究,認(rèn)真探討,反復(fù)測算與優(yōu)化,部分細(xì)節(jié)問題則通過現(xiàn)場會、生產(chǎn)協(xié)調(diào)會、學(xué)習(xí)班的形式加以明確。一系列措施有效避免了重大差錯及失誤,確保了工程質(zhì)量,該項目也因此多次作為東方市的樣板工程進(jìn)行展示,得到市領(lǐng)導(dǎo)、主管單位、其他開發(fā)商的高度評價。
傳承家園文化
九○一隊結(jié)合多年市場實踐認(rèn)為,打造樓盤項目不能只是硬生生的鋼筋水泥,而是要以此為寄托重塑地質(zhì)隊歷代傳承的“家園文化”。
該項目努力突出文化元素,盡量淡化商業(yè)化運(yùn)作,在房子的戶型、面積、裝修設(shè)計等方面,都以塑造“家園文化”為原則,處處為業(yè)主著想;在價格上更是以誠相待,以比當(dāng)?shù)厥袌龅?0%的價格出售;同時在早已確定設(shè)計方案的前提下,追加約2500萬元提高小區(qū)品質(zhì),如尋找溫泉、增建泳池、區(qū)內(nèi)綠化重新設(shè)計等。
九○一隊及其合作伙伴在產(chǎn)品銷售方面巧打“親情牌”,配以“饑餓銷售法”,收到奇效。樓盤堅持同等房源一個價,不滿意無條件退房的平等原則,只對地質(zhì)系統(tǒng)內(nèi)職工或其親友開放銷售。
除了社會效益,必要的利潤回報也是關(guān)鍵點。與一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比,該樓盤利潤空間十分小,但截至2015年底該隊就已全部收回投資成本,項目利潤比原測算利潤有了較大幅度的增加,能為大隊創(chuàng)造的利潤回報也遠(yuǎn)超預(yù)期。
該項目除了正常樓盤銷售利潤外,還從建設(shè)組織模式上“挖”,通過精細(xì)密切的組織協(xié)調(diào)配合,在操作細(xì)節(jié)上節(jié)約費用;從搞活機(jī)制上“管”,與合作方簽訂《項目運(yùn)作費用承包合同》,各方責(zé)任心明顯加強(qiáng),大問題共同決策,零星費用制度管理,節(jié)約了大量財務(wù)和銷售費用。
責(zé)任編輯:陳鑫
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