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　　平安證券房地產(chǎn)中報(bào)：預(yù)計(jì)下半年銷售面積同比下降4.8%
　　平安證券今日發(fā)表房地產(chǎn)行業(yè)中期報(bào)告，預(yù)計(jì)2013年全國(guó)銷售面積增速為5.2%，上半年同比上漲23.1%，下半年同比下降4.8%左右。分析師對(duì)全年投資數(shù)據(jù)進(jìn)行情景分析，得到樂(lè)觀/中性/悲觀假設(shè)全年房地產(chǎn)投資增速分別為14.6%，12.3%和9.7%。
　　宏觀溫度：政策有壓力，資金尚可。截止4月份，一線城市住宅價(jià)格同比漲幅均已突破房?jī)r(jià)上漲上限，天津、杭州、南京等城市未來(lái)也只有3%的實(shí)際漲價(jià)空間，下半年對(duì)價(jià)格的調(diào)控壓力依然較大，調(diào)控房?jī)r(jià)進(jìn)一步演變成開(kāi)發(fā)商和政府對(duì)預(yù)售證的博弈和尋租。流動(dòng)性層面，判斷重回2011年下半年全面收緊導(dǎo)致行業(yè)成交陷入冰凍的可能性不大，但仍需觀察兩點(diǎn)可能的風(fēng)險(xiǎn)：1、若CPI波動(dòng)及人民幣升值減弱，下半年流動(dòng)性可能會(huì)由穩(wěn)中偏松轉(zhuǎn)為穩(wěn)中偏緊。2、加強(qiáng)金融市場(chǎng)監(jiān)管后對(duì)流動(dòng)性及地產(chǎn)信托資金可能帶來(lái)的負(fù)面影響。
　　下半年行業(yè)基本面預(yù)計(jì)：成交、投資維持弱增長(zhǎng)。2012年全年成交呈現(xiàn)前低后高的分布，下半年成交量高于上半年近75%（上半年4億，下半年7億）。今年政府出于控制房?jī)r(jià)的考慮開(kāi)始對(duì)新增供應(yīng)進(jìn)行更嚴(yán)格的干預(yù)，導(dǎo)致供給萎縮，分析師判斷這一趨勢(shì)在下半年仍將持續(xù)。預(yù)計(jì)2013年全國(guó)銷售面積增速為5.2%，上半年同比上漲23.1%，下半年同比下降4.8%左右。分析師對(duì)全年投資數(shù)據(jù)進(jìn)行情景分析，得到樂(lè)觀/中性/悲觀假設(shè)全年房地產(chǎn)投資增速分別為14.6%，12.3%和9.7%。
　　長(zhǎng)期增長(zhǎng)空間探討：新房市場(chǎng)16.6億平米的年成交量均衡平臺(tái)。2012年中國(guó)住宅成交總量為13.6億平米，其中一手9.9億平米，二手3.7億平米，城市化率是54%，年人均住宅更新率是0.021套/人，而同期，美國(guó)的城市化率是83%，年人均住宅更新率是0.023套/人。美國(guó)在1999年到2011年間平均的年人均住宅更新率為0.031（峰值為0.041）。若簡(jiǎn)單地用美國(guó)過(guò)去十年的年人均住宅更新率歷史數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)未來(lái)的市場(chǎng)成交空間進(jìn)行測(cè)算，在城市化率達(dá)到70%的前提下，中性預(yù)測(cè)下市場(chǎng)整體成交量可達(dá)到28.8億平米（新房+二手房），比2012年增長(zhǎng)112%，年復(fù)合增長(zhǎng)率為4.3%（假設(shè)2030年達(dá)到70%的城市化率）。按0.75/1的二手/一手房成交比例計(jì)算，新房住宅的均衡成交面積約為16.6億平米，比2012年增長(zhǎng)67%，年復(fù)合增長(zhǎng)率2.9%。
　　長(zhǎng)期銷售增長(zhǎng)探討——城鎮(zhèn)化能否帶來(lái)新藍(lán)海？目前建制鎮(zhèn)總數(shù)已突破2.06萬(wàn)個(gè)，建制鎮(zhèn)區(qū)人口也增長(zhǎng)到8億人，這將是“新型城鎮(zhèn)化”的主要方向。但從供需比例，市場(chǎng)年成交額，市場(chǎng)年成交面積來(lái)看，三四線城市由于需求主要以本地居民為主，而人口增長(zhǎng)又相對(duì)緩慢，因而市場(chǎng)容量有限。分析師根據(jù)案例測(cè)算同等投資規(guī)模，三四線城市項(xiàng)目在內(nèi)部回報(bào)率方面相較一二線差7個(gè)百分點(diǎn)。因此新城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的藍(lán)海程度還取決于人口產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量及開(kāi)發(fā)銷售速度的提升。但對(duì)于已經(jīng)聚焦在三四線的區(qū)域性開(kāi)發(fā)商而言，新城鎮(zhèn)化帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施投資將利好當(dāng)?shù)貐^(qū)域價(jià)值，帶來(lái)回報(bào)率的提升。
　　投資策略：整體而言，2013下半年的政策和流動(dòng)性層面將很難有大的驚喜和刺激。下半年行業(yè)成交基本面也將保持平淡。板塊的投資機(jī)會(huì)一方面來(lái)自策略層面風(fēng)格切換帶來(lái)的資金博弈，另一方面來(lái)自行業(yè)基本面成交量的階段性推動(dòng)。由于大環(huán)境的沉悶，板塊下半年的投資將繼續(xù)體現(xiàn)“短頻、窄幅“的特點(diǎn)，尋找跌出來(lái)的機(jī)會(huì)做波段反彈將是較為適宜的投資策略。推薦關(guān)注三類公司：1）相對(duì)高成長(zhǎng)的“高帥富”：世聯(lián)地產(chǎn) 、魯商置業(yè) 、榮盛發(fā)展 、招商地產(chǎn) ；2）符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向，可以憑借自身模式和業(yè)務(wù)空間打破地產(chǎn)調(diào)控大邏輯的“未來(lái)之星”：華夏幸福 ；3）穿越周期的龍頭公司：萬(wàn)科、保利。
　　

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